云南省昆明市人民政府


昆明市城镇房地产中介服务管理暂行办法
　（１９９４年１１月１８日　昆政复〔１９９４〕６４号）




　　第一条　为加强本市房地产中介服务的管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，保护国家和当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法适用于本市行政辖区城镇范围内的房地产中介服务活动。


　　第三条　本办法所称的房地产中介服务，是指接受房地产交易当事人委托的单位或个人，为房地产交易当事人代办房产买卖、赠与、抵押、租赁、调换、土地使用权转移以及房地产价格评估等手续，并按规定收取一定费用的经纪活动。


　　第四条　昆明市房地产管理局是全市房地产中介服务的主管机关，负责全市房地产中介服务工作实施管理和业务指导，并会同有关部门进行检查、监督。


　　第五条　凡是按有关规定允许进入房地市场买卖、抵押、租赁、调换产权的单位房、私房、商品房，以及私房赠与、直管公房使用权调换，均可实行中介服务。


　　第六条　成立房地产中介服务机构（以下简称中介机构），必须具备下列条件：
　　一、有机构名称和组织机构；
　　二、固定的营业场所；
　　三、１０万元以上自有资金；
　　四、从事房地产管理工作三年以上或经考核取得房地产经纪人资格证书的三名以上人员。


　　第七条　成立中介机构，必须向昆明市房地产管理局提出书面申请，经审查批准，发给《昆明市房地产中介服务资格证》，经工商行政管理部门办理注册登记，核发营业执照后，方可从事经纪活动。申办中介机构时，除应提交书面申请外，还应同时提交其行政主管部门同意成立的文件和成立的可行性报告和组织章程。
　　中介机构必须亮证营业。


　　第八条　从事房地产中介服务的个人（以下简称经纪人），应具有本市城镇常住房口，并持有市房管局发给的《昆明市房地产经纪人资格证》。


　　第九条　申办经纪人资格，应由申请人持户口簿、本人身份证、单位证明、待业证或离退休证、本人近期脱帽照片两张，向市房地产管理局提出申请。经考核或考试合格的，发给《昆明市房地产经纪人资格证》。


　　第十条　经纪人必须持证上岗。经纪人由市房地产管理局负责定期考核。考核不合格的，注销经纪人资格证书，取消服务资格。


　　第十一条　中介机构应认真组织经纪人参加培训，学习房地产交易、管理的政策法规和房地产专业技术知识，增强依法服务、诚实信用的法律意识和职业道德，提高中介服务技能。


　　第十二条　中介机构是独立自主、自负盈亏、具有独立法人资格的企业。房地产开发经营企业不得设置中介机构；已设置并办理了营业执照的，必须在人、财、物等方面与房地产经营企业脱钩。中介机构不得兼营房地产经营业务。


　　第十三条　中介机构和经纪人可以代理人或信托人的身份从事房地产的代购、代销、代办等业务，但必须持有经公证机关公证过的委托人的委托书。


　　第十四条　中介机构和经纪人必须遵守国家的法律法规，严格按照自愿、平等、公开的原则，在规定的范围内开展中介服务和收取中介费。


　　第十五条　中介费的收费标准如下：
　　一、介绍并代办全部交易手续（即代领到全部有效证书）的，收费标准为：
　　１、房屋买卖的，按房屋成交总价的１％计算。
　　２、房屋租赁的，按房租总额的２％计算。
　　３、单位房、私房调换产权的，按交易双方房屋评估总价之和的１％计算。
　　４、直管公房调换使用权的，按交易双方应交的六个月租金之和计算。
　　５、房屋抵押、赠与的，按房屋评估价的１％计算。
　　６、土地使用权转移的，按土地管理部门的收费规定办理。
　　二、仅只是介绍使交易双方达成协议，并代办协议鉴证手续的，按前款收费标准减半计算。
　　三、房地产价格评估的收费标准，按现行有关规定办理。
　　中介费由委托方支付。交易双方均实行委托时，交易双方各承担一半。中介机构收取中介费时，应使用税务机关统一印制的票据。


　　第十六条　中介机构和经纪人，必须依法缴纳有关税费。


　　第十七条　中介机构或经纪人违反本办法，有下列行为之一的，除由原证（照）发放部门收回原证（照），取销其中介服务资格外，由市房地产管理局对责任者给予以下处罚：
　　一、超越中介服务范围的，其交易行为和中介行为无效，并处以非法所得２倍以下的罚款。
　　二、超标准收取中介费的，没收其非法所得并按超标准部份的３倍以下处以罚款。
　　三、未经批准擅自兼营房地产经营业务的，其经营行为无效；属于买卖行为的，处以房地产买卖金额２０％以下的罚款；属于租赁行为的，处以租金总额５倍以下的罚款。


　　第十八条　未按本办法第七、九条规定办理有关手续，擅自从事房地产中介服务的单位或个人，其中介行为无效，由市房管局或工商部门没收其非法所得，并处以非法所得１至３倍的罚款。


　　第十九条　本办法公布以前已领取营业执照的，应在本办法公布之日起三十天内到市房管局补办有关手续后方可继续营业。


　　第二十条　本办法由市房管局组织实施并负责解释。


　　第二十一条　本办法自公布之日起执行。


　　【提要】在审理民商事纠纷案件中，第三人参加诉讼，对于查明案件事实，简化诉讼程序，节省审判资源，避免法院作出相互矛盾的判决，保证司法为民有着非常重要的意义。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”。有独立请求权的第三人，是指对当事人双方争议的诉讼标的有全部或部分的独立请求权，并提出独立的诉讼请求，从而作为当事人参加诉讼的人。本文主要针对有独立请求权第三人制度进行比较探讨。

　　【关键词】有独立请求权 第三人 诉讼权利


　　一、独立请求权的第三人诉讼构造

　　有独立请求权的第三人参加诉讼后,诉讼构造是怎样的,理论界观点不一,主要有如下几种观点: ( 1)共同诉讼说。该学说认为有独立请求权的第三人作为系属中诉讼的原告或被告参加诉讼,并与参加前的原告及被告形成必要的共同诉讼当事人关系。(2)主参加合并诉讼说。此观点认为有独立请求权的第三人是在同一诉讼程序内提起诉讼,由此除原来的本诉外又产生了以有独立请求权的第三人为原告,以本诉的原、被告为共同被告的新诉讼关系。(3)三面诉讼说。有独立请求权的第三人参加诉讼是两造对立当事人主义的例外,其在参加诉讼中的地位既非原告也不是被告,而是与参加前的原告及被告共同形成三方当事人的三面诉讼关系。( 4 )三个诉讼合并说。该学说认为,有独立请求权的第三人的参加行为,使得在本诉的原告、被告及有独立请求权的第三人之间形成了三个两当事人对立的诉讼关系。有观点认为这种诉讼形态分别是原告对被告、有独立请求权的第三人对原告、以及有独立请求权的第三人对被告三个诉讼的合并 。其中三面诉讼说是理论界的新兴学说,其突破了传统的当事人两造对立的诉讼结构,试图构造出一个三方当事人对立的诉讼结构以解释有独立请求权第三人参加诉讼的诉讼结构,在这种诉讼结构下只存在一个诉讼,即不再有本诉和参加之诉的立足之地。这就不同于传统的民事诉讼理论从诉的合并的视角来分析主参加诉讼。诚然,三面诉讼说有其独到和新颖之处,也受到了我国一些学者的推崇 ,然而现行的诉讼制度都是建立在两造对立的基础之上的,三面诉讼说要对此加以否定,必须进行一系列制度的整合,否则难以与现行诉讼制度协调。故本文仍然以当事人两造对立为基础，以诉讼合并理论为视角，对主参加诉讼中的被告予以分析。

　　二、有独立请求权的第三人参加诉讼须具备的条件：

　　（一）他人之间的诉讼正在进行。如他人之间对民事权益、经济权益有争议没有形成诉讼的，属于诉讼外的争议，诉讼外的争议如果侵害了第三人的利益，第三人有权作为原告提起诉讼，但不是要求参加诉讼。因为诉讼尚未开始，谈不到参加诉讼的问题，只有在他人之间的民事权益、经济权益的争议已经形成诉讼，而诉讼程序又在进行中，第三人才能参加诉讼。

　　（二）对他人之间争议的诉讼标的全部或部分享有独立的实体权利。有独立请求权的第三人，又有两种情况：一种是有全部独立请求权的第三人；一种是有部分独立请求权的第三人。至于第三人对于原诉当事人之间的诉讼标的，是否真正具有全部或者部分的独立请求权，则需在审理终结后才能确定。

　　（三）第三人参加诉讼，必须以本诉的双方当事人为共同被告。不以双方当事人共同被告，只以一方当事人为被告，而与另一方当事人利益一致的，则非有独立请求权的第三人。因为第三人既然对双方当事人争议的诉讼标的享有独立请求权，那么本诉当事人之间的诉讼，实质上也就是和第三人的权益发生矛盾，不论原告一方胜诉或被告一方胜诉，都会损害第三人的利益。因此，第三人参加诉讼必须针对双方当事人。以他们为共同被告，自己则处于原告的地位，享有原告的一切诉讼权利，承担原告的一切诉讼义务。

　　(四) 有独立请求权的第三人申请参加诉讼，必须交纳诉讼费用。最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》第六条规定：“原告提出两个以上诉讼请求、被告提出反诉、第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院需要合并审理的，案件受理费根据不同的诉讼请求分别计算收取”。审判实践中，有一些审判人员，对有独立请求权的第三人申请参加诉讼，没有通知其交纳诉讼费用，就对其诉讼请求予以审理，这种做法应予纠正。

　　(五) 有独立请求权的第三人以正在进行诉讼的双方当事人为共同被告，对他们争议的诉讼标的，主张有独立的请求权，提出参加诉讼，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百五十六条之规定，人民法院应当合并审理。

　　(六) 有独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭时，或者未经法庭许可，中途退庭的，可以对该第三人比照民事诉讼法第一百二十九条的规定按撤诉处理。

　　(七) 有独立请求权的第三人参加诉讼后，原告申请撤诉，人民法院在准许原告撤诉后，有独立请求权的第三人作为另案原告，原案原告、被告作为另案被告，诉讼另行进行。

　　(八) 有独立请求权的第三人申请参加诉讼的时间，必须是在他人的诉讼程序开始之后，终审判决之前。有独立请求权的第三人参加一审诉讼，人民法院应该合并审理；有独立请求权的第三人在他人已经开始的诉讼进入二审程序之中，可以申请参加诉讼，二审法院查明确系有独立请求权的第三人，参照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百八十三条之规定，可以根据当事人自愿的原则予以调解，调解不成的发回重审。

　　(九) 有独立请求权的第三人享有原告的诉讼权利，承担原告的诉讼义务，有权提起上诉。

　　(十) 正确区分有独立请求权的第三人与无独立请求权的第三人。审判实践中，在个别情况下，第三人有时既可作为有独立请求权的第三人，也可作无独立请求权的第三人，具体案件中是以有独立请求权的第三人出现的还是以无独立请求权的第三人出现的，应具体问题具体分析。如李匀诉陈某租赁合同纠纷一案，其子李某因与陈某订有租赁合同，李某既可以有独立请求权的第三人申请参加到李父与陈某已经开始的诉讼中去，也可以从属于承租人陈某一方，以陈某已将租赁费交于他而申请参加诉讼，由人民法院通知他参加诉讼。人民法院应查清李某此时身份。如果李某对李父、陈某有独立的请求权，提出诉讼请求，申请参加诉讼并交纳诉讼费用，则系有独立请求权的第三人。不管人民法院是否判决其承担民事责任，李某均有权提起上诉；反之如果李某虽申请参加诉讼，但没有提出具体的诉讼请求或者是被人民法院通知其参加诉讼的，向人民法院递交的是答辩状，则是无独立请求权的第三人，若人民法院没有判决其承担民事责任，则其无权提起上诉。

　　三、有独立请求权第三人与必要共同诉讼人的区别

　　有独立请求权第三人，是指对原告和被告争议的诉讼标的有独立的请求权，而参加到原、被告之间正在进行的诉讼中去的人。必要共同诉讼人是指人数为两人以上、其诉讼标的是同一的一方当事人。

　　区别如下：

　　第一、争议的诉讼标的不同。必要共同讼人之间的诉讼标的是同一的；而有独立请求权第三人参加的诉讼是两个诉讼的合并，其诉讼标的与本诉的诉讼标的不同。

　　第二、对立关系不同。必要共同诉讼人之间有着共同的利害关系，在诉讼中只与另一方当事人相对立；而有独立请求权第三人与本诉的双方当事人之间都存在着利害对立关系。

　　第三、参加诉讼的方式不同。必要共同诉讼是一种不可分之诉，共同诉讼人必须一同起诉，未参加的法院应通知其参加；而有独立请求权第三人既可在本诉开始后参加诉讼，也可在本诉终结后另行起诉，其参加之诉是可分之诉。

　　第四、诉讼地位不同。必要共同诉讼人在诉讼中既可以处于原告地位，又可以处于被告地位；而有独立请求权第三人只能处于原告地位。

　　第五、诉讼行为的效力不同。必要共同诉讼人其中一人的行为，经其他共同诉讼人承认，对全体发生效力；而有独立请求权第三人的诉讼行为不受本诉任何一方当事人的牵制。

　　审判实践中，作为有独立请求权的第三人必须“有独立的请求权”，以起诉的方式申请参加诉讼，有诉讼请求，交纳诉讼费用，人民法院应当合并审理。总之，有独立请求权的第三人在民事诉讼中享有原告的诉讼权利，承担原告的诉讼义务。有独立请求权的第三人申请参加诉讼的时间，必须在他人的诉讼程序开始之后，终审判决之前。

　　（作者单位：江西省新建县人民法院）