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四川省商品住宅价格管理办法

时间:2024-05-17 19:44:18 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8329
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四川省商品住宅价格管理办法

四川省成都市物价局


四川省商品住宅价格管理办法
成都市物价局


第一章 总则
第一条 为加强商品住宅价格管理,规范商品住宅价格行为,维护国家、经营者、消费者的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关规定,制定本办法。
第二条 凡在四川省行政区域内从事商品住宅开发经营,均应遵守本办法。
第三条 本办法所称商品住宅,是指开发后第一次向社会出售的新建住宅。
本办法所称经济适用住房,是指列入政府建设计划、行政划拨建设用地、享受政府优惠政策、按国家规定面积标准设计、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。
第四条 商品住宅价格的管理应遵循价值规律的要求,坚持结合市场供求,按质论价,保护国家、经营者和消费者合法权益,以及有利于培育和规范住房市场的原则。
第五条 商品住宅价格由物价管理部门和建设(房地产)管理部门按照“统一领导,分级管理”的原则,实施价格管理。

第二章 价格构成
第六条 商品住宅的成本构成
1.征地费用和土地出让金。征地费用包括征用土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安置补助费或城镇发生的拆迁补偿、安置费。经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应,免交土地出让金;
2.前期工程费用。包括通路、通水、通电、平整场地和工程勘察、设计费;
3.房屋建筑安装工程费。按建筑施工图的要求和标准,规定应进入建筑工程(含安装)的费用;
4.基础设施建设费用。指开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用;
5.公共设施配套费用。指住宅小区项目内发生的非经营性公共配套设施建设费用。包括各项附属工程,如物业管理房、消防和配电及供水设施、自行车棚等建设费用(凡列入建设成本的公共配套设施、用房费用,在销售商品住宅时不得重复计收公摊面积费用);
6.管理费。包括开发管理和企业管理人员的工资及附加、公杂费、差旅费、劳保费、培训费、广告宣传费等。管理费标准,根据房地产开发企业资质等级,按成本1—5项之和的3%以内计取。其中,经济适用住房管理费按成本1—5项之和的2%以内计取。具体标准由省物价局和
省建委另行制定。
7.贷款利息。以人民银行公布的当年信贷资金利率,按投资总额的70%计算。贷款利率计算时间一般以半年为限,最多不超过一年。
8.其它费用。必须是经国家和省有批准权限的部门规定的建设项目收费,方可进入成本。经济适用住房按有关规定减免征收。
第七条 商品住宅的税金。
税金按国家规定的有关税率计算。
第八条 商品住宅的利润。
1.经济适用住房可在成本1—5项之和的3%以内计加利润。
2.经济适用住房以外的其它商品住宅由开发企业根据市场供求状况,自行确定利润。
第九条 商品住宅的差价。
1.商品住宅的楼层差价率原则上应掌握在10%以内,具体差价率由开发企业自行确定,但一幢住宅楼内楼层差价代数和应为零。
2.商品住宅楼朝向差价率原则上应掌握在5%以内,具体差价率由开发企业自行确定,但同一住宅小区内朝向差价代数和应为零。
第十条 商品住宅销售价格=商品住宅成本+利润±商品住宅差价。
第十一条 商品住宅价格构成以外的代收代付费用,必须严格按规定标准代收;属分摊性质的,只能按实际发生的直接成本(费用)合理分摊,不得额外加收任何名目的费用。
未经批准的收费项目及政府明令取消的收费项目,房地产开发企业及商品住宅购买者应拒绝交纳,并向有关部门举报。

第三章 价格管理
第十二条 商品住宅价格根据不同住房类型,分别实行政府指导价、市场调节价两种价格形式。
第十三条 经济适用住房实行政府指导价格。
经济适用住房按城市实行指导价和公告制度。省辖市和地、州所在地县(市)的指导价,由市(地、州)物价、房地产管理部门根据本办法规定的价格构成因素按区位测算拟定后,报物价、建设主管部门审核批准,作为当地经济适用住房最高限价;其它县(市、区)的城市指导价由市
(地、州)物价、房地产管理部门审批、并报省物价、建设主管部门备案。经济适用住房城市指导价经批准后,由当地物价、房地产管理部门在公布经济适用住房建设项目时一并公告。
经济适用住房按建设项目实行定价销售。由开发企业根据本办法规定按建设项目计算经济适用住房成本及平均销售价格和差价率,并填制经济适用住房价格申报表,连同按工程设计标准编制的工程成本决(预)算表或在建工程成本预(概)算表及有关文件资料送审,按财务隶属关系由
物价、建设及房地产管理部门审查核准后,建设、房地产管理部门再行办理销(预)售许可手续。经批准的经济适用住房建设项目的住宅销售价格,应当向社会公布,接受群众监督。销售价格一经确定,任何单位或个人不得擅自提价。
第十四条 经济适用住房以外的商品住宅销售价格实行市场调节价,由开发企业按本办法的规定根据市场供求,自定销售价格。必要时,城市政府可以实行最高限价。
第十五条 商品住宅销售应明码标价,使用房地产管理部门统一监制的《商品房购销合同》文本。成交价应由房地产管理部门定期送同级物价管理部门备案。
开发企业必须向商品住宅购买者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按质量保证书的约定承担保修责任。
第十六条 未列入经济适用住房建设计划的商品住宅,销售时一律不得冠以经济适用住房名称,误导、蒙骗消费者。

第四章 罚则
第十七条 对有下列行为之一的,由同级物价管理部门按有关法律、法规规定予以查处,并可处以罚款。
1.不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的;
2.不按规定如实申报经济适用住房成本或乱摊成本的;
3.对经济适用住房越权定价或擅自提价的;
4.擅自向商品住宅开发建设项目摊派、收费的;
5.其它价格违法行为。
第十八条 有下列行为之一的,由同级建设和房地产管理部门按有关法律、法规规定予以查处,并可处以罚款。
1.采取偷工减料降低商品住宅质量或擅自更改设计缩小建筑面积等欺诈消费者的;
2.在建住宅工程未取得商品房预售许可证或竣工商品住宅未办理房屋产权初始登记,擅自销(预)售商品住宅的;
3.销售商品住宅,不如实申报成交价的和不按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的;
4.经济适用住房未按规定向中低收入家庭销售,而销售给高收入家庭的;
5.商品住宅销售违反房地产管理法律、法规的其它行为。

第五章 附则
第十九条 各地可根据本办法结合当地实际,制定实施细则。
第二十条 本办法自一九九九年六月一日起施行。



1999年6月1日
遗嘱继承法律制度修正完善之我见

(山东省司法厅2001年评定优秀论文三等奖)

山东法扬律师事务所 李 君 友


《中华人民共和国继承法》(以下称《继承法》),是1985年4月10日第六届全国人民代表大会第三次会议通过,自同年10月1日起施行的我国第一部民事单行法。《继承法》的颁布与实施,使我国的继承法律制度有了较系统、完整的法律,对保护公民财产继承权,增进家庭成员之间的团结互助,推进社会经济发展,稳定社会秩序起了积极作用是毋庸置疑的。但《继承法》制定于计划经济年代,社会经济发展水平不高,公民继承的遗产大多局限于生活资料,现阶段私有经济在我国国民经济中所占比重越来越大,私有经济规模之大,《继承法》立法之初是无法预见的。《继承法》亟待修正完善为民法理论界所认同,“在未来的我国民法典的编纂中,一定要保存继承权的概念,保留继承编(针对中国社会科学院谢怀拭教授——废止继承权,取消继承编)”。笔者曾有拙文《法定继承法律制度修正完善之我见》对法定继承法律制度的修正完善做过粗浅的探讨,现结合司法实践对《继承法》遗嘱继承法律制度谈几点体会。
“遗嘱继承,是指继承开始后,按照被继承人所立的有效遗嘱,继承被继承人遗产的继承制度”。《继承法》第三章规定了遗嘱继承的基本制度,包括遗嘱的设立、形式、变更、撤消和执行等问题。如上所述,由于《继承法》立法之初的局限性及民事立法事实上存在的“宜粗不宜细”的指导思想,导致《继承法》立法过于原则化。因此,《继承法》遗嘱继承法律制度在遗嘱形式、内容、执行等方面难免有立法上的缺陷。
一、录音遗嘱的立法缺陷及修正。
录音遗嘱是指以录音磁带、录像磁带记载遗嘱内容的遗嘱。录音遗嘱与其他形式的遗嘱相比有信息量大,内容丰富,形成快捷,利于保存,便于使用的特点。但录音遗嘱作为以视听资料反映被继承人意愿的遗嘱形式,同样有视听资料证据的缺陷。璧如录音遗嘱易于被伪造、模仿、剪辑。《继承法》第十七条第四款规定:“以录音形式立的遗嘱,应当有两个以上见证人在场见证。”由此可见,《继承法》对录音遗嘱的规定过于原则化,缺乏可操作性。主要体现在:
(一)见证人见证的内容、程序不清,见证作用难以体现。
见证人“在场见证”的作用是为了确保遗嘱的真实性,这直接关系到录音遗嘱的效力。但《继承法》第十七条规定的“在场见证”见证的内容、见证的程序没有规定。“在场见证”是指见证人在遗嘱人录制遗嘱后,直接将见证内容录入磁带中,还是附书面见证证明,或是其他形式法条没有规定,最高人民法院关于贯彻执行《继承法》若干问题的意见(以下称高法意见)也没有规定。因此,录音遗嘱见证在 司法实践中很难操作,见证人的见证作用难以体现。
(二)录音遗嘱内容的真伪难以甄别。
录音遗嘱是使用录音设备将遗嘱人口述的遗嘱录入磁带用以保存的,但人的声音经过录音后,会发生一定量的音变,录放设备以及磁带质量的好坏也直接影响录音效果,这是其一。其二,遗嘱人制作录音遗嘱时,如果处于患病期间,也会影响发音,使录音遗嘱听起来与遗嘱人平时的发音有所不同,而引起争议。其三,录音遗嘱使用的磁带放置时间的长短,也会影响录音遗嘱磁带的音质。以上几种情况都会使录音遗嘱在使用时,导致录音遗嘱的内容难以听清或难以辨别,而引起讼争影响遗嘱的执行。
鉴于此,笔者认为应对录音遗嘱条文作如下修正完善。
1、录音遗嘱应记载遗嘱人以及见证人的身份情况,包括姓名、性别、年龄、工作单位、职业、住址等基本情况。
2、录音遗嘱应由遗嘱人亲自口述所立遗嘱的全部内容,包括其财产由谁继承或将其财产遗赠给何单位或个人。遗嘱人口述的遗嘱应当将其财产名称、规格、数量、存放处所讲清楚,如系记名登记财产应讲清楚财产的登记机关,以便继承人或受遗赠人办理变更登记手续。
3、录音遗嘱应当记载作出遗嘱的时间和地址,以便确认录音遗嘱的效力。
4、录音遗嘱录制完毕后,经回放校对无误后,应当将录音遗嘱的载体封存,并由遗嘱人、见证人共同验证、签名,并注明封存的年、月、日,交见证人保存。
5、录音遗嘱实施时,见证人应当在继承人或受遗嘱人、遗嘱执行人在场的情况下,当众开启封存的录音遗嘱载体,以确保录音遗嘱的真实性。
二、保留必要的遗产份额的立法缺陷及修正
《继承法》第十九条规定:“遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。”,“高法意见”第三十七条规定:“遗嘱人未保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额,遗产处理时,应当为该继承人留下必要的遗产,所剩余的部分,才可参照遗嘱确定的分配原则处理。继承人是否缺乏劳动能力有没有生活来源,应按遗嘱生效时该继承人的具体情况确定。”上述规定属于强制性规定遗嘱取消缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承权的,不能有效。遗嘱人未保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额,处理遗产时,应当为该继承人留下必要的遗产,所剩余的部分,才能参照遗嘱确定的分配原则处理。上述规定的立法宗旨是保护缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的权益,以求法律的公正和社会财富分配的公平,并防止遗嘱人通过立遗嘱的方式将应当由家庭承担的义务而推向社会,其积极作用是毋庸置疑的。但《继承法》过于原则化的规定,使得司法实践中无法操作或处理案件中违背立法原意。主要体现在:
(一)保留必要的遗产份额(以下称“必遗份”),“必遗份”所占遗产份额《继承法》没有界定,赋予法官自由裁量权过大,司法实践中难以做到执法的统一。这是其一。其二,在给予缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人“必遗份”的特殊保护的同时,其他继承人的合法权益如何保护,《继承法》立法上没有规定,不能说不是个缺陷。假如此后其他继承人因生活中的变故丧失劳动能力又没有生活来源,那么很显然,《继承法》的上述规定对其他继承人是不公正的。
(二)在全部遗产中,“必遗份”应当占有多少份额没有界定,《继承法》赋予遗嘱人生前对其私有财产处分的权利,“更能体现法律充分保护和尊重遗嘱人对自己私有财产的处分权利,更有利于保护私有财产所有权”。但从另一个角度看,“必遗份”份额的这种无序状态,一方面使遗嘱人对“必遗份”留出多少才符合法律的必要的遗产份额将无法适从。另一方面,遗嘱人对“必遗份”留出的多寡也往往使继承人之间产生纠纷,不利于家庭成员的和睦、团结。
鉴于此,笔者认为对于“必遗份”的相关条文应作如下修正完善:
1、借鉴外国民法典“特留份”的法律制度。“ 特留份”是指法律规定的遗嘱人不得以遗嘱取消的由特定的法定继承人继承的遗产份额。《意大利民法典》第五百三十六条规定:“特留份继承人是那些由法律规定为他们的利益保留一部分遗产或者其他权利的人。他们是:配偶婚生子女、私生子女以及直 系尊亲属”,第五百三十七条规定:“如果父亲或母亲只留一个子女,或婚生或私生,则该子女可以获得遗产的半数,本法第五百四十二 条规定的情况除外。在留有数名子女的情况下,他们可以获得遗产的三分之二,并且按照相同的份额平均分配给全体婚生子女和私生子女。” 大陆法系的德国、法国和日本等国均有类似的规定。以“特留份”的形式对遗嘱自由加以限制,已成大多数国家民事立法的通例。《继承法》虽然以“必留份”的形式对遗嘱人的遗嘱自由加以限制,但由于上面已述的原因,遗嘱人的遗嘱极易造成继承人之间的财富分配上的不公平或遗嘱人以遗嘱的方式逃避本该应由其财产承担的对未成年人、配偶抚养义务,从而增加社会的负担。因此,《继承法》修正时可借鉴外国民法典“特留份”的法律制度,并根据我国社会发展之现状,可规定“遗嘱应当为第一顺序继承人至少保留二分之一的遗产份额”。
2、《继承法》“必遗份”的规定修正为:“遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的第二顺序继承人保留必要的遗产份额。”将“必遗份”的范围修正为第二顺序继承人,主要是使遗嘱继承法律制度与法定继承法律制度加以协调(笔者曾在《法定继承法律制度修正完善之我见》一文中建议:“继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人一般不继承。没有第一顺序继承人或第二顺序继承人对被继承人尽了主要抚养义务的,得继承。”)。另外,第一顺序继承人已经有上述“特留份”给予保护,因此也没有必要在给予“特留份”。
3、规定遗嘱人采用赠予方式规避“特留份”、“必遗份”的行为无效。我国《民法通则》第五十八条第(七)项规定:“以合法形式掩盖非法目的的”民事行为无效。对此,应借鉴外国民事立法限制遗嘱人在一定期限的赠予行为。如《日本民法典》第一千零三十条规定:“赠与,以于继承开始前一年间所进行者为限,以前条规定算入其价额。但是,当事人双方知有害于特留份权利人而进行的赠与,虽系一年前所进行者,亦同。”《瑞士民法典》第四百七十五条规定“死者生前所作的赠与作为扣除的部分,应算在遗产份额之内。” 大陆法系国家民法典均大致作了上述规定。
三、遗嘱执行人的立法缺陷及修正。
《继承法》第十六条规定:“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。”由此可见,《继承法》对遗嘱执行人只是略有提级,这种过于原则化的条款,司法实践中无法操作,形同虚设。我们还注意到“高发意见”也没有对遗嘱执行人制度作出司法解释。遗嘱执行人制度再外国民事立法中无一例外,都作了系统规定。如《意大利民法典》有十三条对遗嘱执行人的资格、任命、职责、代理权、遗产分割、帐目管理、遗嘱执行人的报酬作了详尽的规定。 我国台湾民法对遗嘱执行人也规定了十条。遗嘱执行人制度的作用主要体现在:1)遗嘱执行人可以使遗嘱人的遗嘱得以实现,有利于遗嘱人的意志得以公正的体现。2)遗嘱执行人制度的确立有利于维护遗嘱继承人和受遗赠人的利益。3)遗嘱执行人制度的确立可以使遗产的分割得以顺利进行,从而避免纷争,有利于促进当事人家庭的和睦团结。
鉴于此,笔者认为遗嘱执行人制度应作如下修正完善:
遗嘱执行人制度至少应包括遗嘱执行人资格、产生方式、职责等内容,下面分述如下:
1、遗嘱执行人的资格。
遗嘱执行人的资格是指遗嘱执行人执行遗嘱时应当具备的民事行为能力。外国民法典大都规定禁治产人和未成年人不能作为遗嘱执行人。如《法国民法典》第一千零二十八条规定:“不能负担债务的人不能为遗嘱执行人。”第一千零三十条规定:“未成年人,即使经其监护人或财产管理人的许可,亦不得为遗嘱执行人。” 另外德国、日本、意大利、瑞士以及我国台湾民法典也都作了类似的规定。为此,笔者认为,我国《继承法》修正时对遗嘱执行人的资格应作如下界定:
1)遗嘱执行人应当具有完全民事行为能力。
遗嘱执行人具有完全民事行为能力这是遗嘱执行人资格的必要条件,遗嘱执行人还应当具有一定的社会生活经验,能独立的管理并按遗嘱执行遗产分配。
2)遗嘱执行人如系法人,法人必须出具授权委托书,指定1至2人参与遗嘱的执行。遗嘱生效后,如遗嘱指定的法人被撤消、解散、宣告破产、分立或合并等法人终止情形,则法人的遗嘱执行人资格应被取消。
2、遗嘱执行人的产生方式。
遗嘱人可以在遗嘱中指定遗嘱执行人,遗嘱人可以指定继承人中一人或数人为遗嘱执行人,或指定继承人以外的其他人(包括法人)为遗嘱执行人,遗嘱没有指定遗嘱执行人的,一般以法定继承人为遗嘱执行人。这是我国司法实践中遇到的遗嘱案件的通常做法。遗嘱执行人的产生方式显然过于单一。综观外国民事立法,遗嘱执行人的产生方式大致有三种,即遗嘱直接指定、遗嘱委托指定、受理法院指定。我国《继承法》第十六条只规定了遗嘱执行人由遗嘱直接指定这种产生方式。因此,有必要借鉴外国民事立法,以丰富《继承法》遗嘱执行人的产生方式。
1)遗嘱委托指定遗嘱执行人。
遗嘱委托指定遗嘱执行人是指遗嘱人委托他人为其指定遗嘱执行人的民事法律行为 。遗嘱是遗嘱人的单方民事法律行为,遗嘱人指定他人为其委托遗嘱执行人,他人是否接受,需要法律制度规范,否则遗嘱的执行将处于停顿或无序的状态,从而使遗嘱人的遗产不能有效的执行。对此,外国民事立法设立了催告程序。按照该催告程序,在催告期内,遗嘱执行人的态度会带来两中不同的法律后果。如《德国民法典》第二千二百零二条:“遗嘱执行人之任务,自被指定人同意担任职务时开始。同意或拒绝担任遗嘱执行人职务,应以意思表示向遗产法院为之。同意或拒绝之表示,仅得于继承开始后为之。此项 意思表示如附有条件或期限者,不生效力。遗产法院依利害关系人中一人的申请,得规定表示同意或拒绝担任职务 的期间。规定期间经过后,除已于期间内表示同意担任职务外,应认为拒绝担任。” 这实际上是遗嘱执行人如不明示同意,即视为拒绝接受,这是一种情形。另一种情形与此相反,遗嘱执行人如不明示拒绝,即视为接受。日本、瑞士民法典有此规定,不在赘述。为确保遗嘱执行人履行职责,笔者认为,我国修正《继承法》时,以借鉴《德国民法典》的立法体例为宜。理由如下,其一,遗嘱执行人受托执行遗嘱,基本上是无偿的,在其非明示同意的情况下,很难想象遗嘱执行人会能履行好职务。其二 ,遗嘱委托指定遗嘱执行人,在其明示同意的情况下,与遗嘱直接指定遗嘱执行人没有什么两样,也充分体现了遗嘱人的意志,对遗嘱的执行是有益的。
2)受理法院指定遗嘱执行人。
在遗嘱没有直接指定或委托指定的情况下,受理法院可以在法定继承人的范围内指定1至2人作为遗嘱执行人,被指定人不得拒绝接受。如果遗嘱继承人均无行为能力,受理法院则应在指定遗嘱人所在单位,或遗嘱人最后居所地、主要遗产所在地基层组织为遗嘱执行人,以便于遗嘱的执行。
遗嘱执行人的产生以遗嘱人直接指定或委托指定为主,在没有遗嘱人直接指定或委托指定遗嘱执行人,或遗嘱人直接指定、委托指定遗嘱执行人不能履行职务的情况下,受理法院指定遗嘱执行人才得以适用。
3、遗嘱执行人的职责。
遗嘱执行人的职责即遗嘱执行人在执行遗产时应尽的义务。主要由以下几个方面构成。
1)遗嘱执行人应当严格遵照遗嘱人设立的遗嘱处分遗产,确保遗嘱人的意愿得以执行。
2)遗嘱执行人为执行遗产时可以占有遗产,但遗嘱执行人有妥善保管遗产的义务。
3)遗嘱执行人应在遗嘱开始执行时,尽速将遗产得以执行,有放弃继承者,将其放弃继承遗产份额登记造册,以便转入法定继承。
买房时,请慎重签字

上海律师 刘军

事实经过:
张女士是一所高校教师,2005年12月初,张女士决定买房,在黄埔区某中介公司处看中了一套房产。张女士看中的是27楼,但中介公司没有该房子的钥匙,中介公司带张女士看了一套同样房型的10楼房子。由于晚上看不出采光情况,尽管是27楼,张女士还是有些担心27楼的采光,但中介公司的人说,27楼的房子采光不会有问题的。在中介公司不断的劝说下,张女士当晚在中介公司准备的几份文件上签了字,并交了4万元定金,房东的代理人出具了收据。次日中午,中介公司拿到了27楼的钥匙。张女士看了27楼的房子后发现采光果然不好,经过认真考虑,张女士打算不买该处房产。但房东不同意退回定金,中介公司甚至说,如果张女士不买该房产,中介公司将向法院起诉要求张女士支付佣金(上下家合计为总价款的2%)。张女士遂向律师咨询,律师提出如下咨询意见。

律师说法
1、关于定金问题
定金协议合法有效,张女士如以尽管支付了定金,但因合双方就同条款达不成一致意见为由要求返还定金,似乎有法律根据,但与事实不符。因为定金协议中关于价款,付款时间,付款方式等关于房屋买卖的主要条款均达成一致意见。故张女士如不打算购买该处房产,丧失定金的可能性很大。
2、关于佣金问题。
经过审查,律师发现,张女士已经签订了房地产买卖居间协议,协议一共有三方:中介公司,房东与张女士。此外,张女士在《佣金确认书》签字确认中介公司已完成居间介绍房源,促使双方签订合同的任务已经完成,张女士确认在某日支付佣金。《合同法》第四百二十六条规定,“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”依照该条规定,如果法院确认中介公司促成了交易,则张女士就应该支付佣金;如果认定由于她的原因致使买卖行为不成立,张女士还应该按照居间协议约定,支付本由上家支付的佣金。司法实践中就本案中介公司是否促成交易不同法院有不同看法,未能形成同一意见。律师认为,促成交易不等于合同双方履行合同,买卖双方就合同主要条款达成一致意见,就应该认定促成交易。所以,律师认为,张女士应该支付房价2%的佣金。
3、律师提醒
实事求是的说,张女士系受中介公司的游说而签订有关文书,并非其真实意思表示。但作为完全民事行为能力人,张女士很难证明有关文书上的签字不是其真实意思表示。法律上的事实与生活中的事实往往是有区别的。律师提醒的是,受国家对房地产宏观调控的影响,很多房地产中介公司经营每况愈下,其中不乏一些中介公司为赚取佣金,游说甚至误导买房人在不了解的情况下签署有关法律文书,试图将生米做成熟饭。一旦买房人签了字,就处于非常不利境地。所以,买方时,一定要慎重签字。必要时可以请律师等专业人士提供专业意见。