论中国古代物证技术的发展

西南民族大学 03级法学系 张旭


摘要：物证技术伴随着刑法的产生而产生，在刑事审判活动中得以发展。中国古代的物证技术有着渊源的历史，其发展经历了五个阶段：第一个阶段是西周时期，该阶段是物证技术的萌芽阶段；第二个阶段从春秋战国时期到秦朝，是物证技术的形成阶段；第三个阶段为汉朝到唐朝，此为发展阶段；第四个阶段是宋朝，这是物证技术的鼎盛阶段；第五个阶段历经元明清三朝，是物证技术的衰弱阶段。


关键词： 中国古代 物证技术 法医学 春秋决狱


自人类出现了审判活动，证据自然就在其中得到应用，并且随着社会的进步，对证据的要求也越来越高，越来越讲究证据的证明能力与证明力。而证据分为实物证据与言词证据，由于物证本身的客观性和稳定性，所以物证具有较高的证明价值，故人们对它有更大的信任，在当代审判活动中也越来越注重对它的应用。正如美国著名法庭科学家赫伯特·卖克唐奈所言：“物证不怕恫吓。物证不会遗忘。物证不会像人那样受外界影响而情绪激动，物证总是耐心地等待着真正的识货的人士去发现和提取，然后再接受内行人的检验与诉断，这就是物证的性格。……在审判过程中，被告会说谎，证人会说谎，辩护律师和检察官会说谎，甚至法官也会说谎，惟有物证不会说谎。”

但是实物证据是不会说话的，其中的内涵必须要通过人们自己去发掘。在人类早期，各个地域都出现过神判的现象，其根本原因就是当时的物证技术不够发达，导致审判者只好借助神灵的名义，听从“神的指示”，来证明其审判的公正。

笔者参考了诸多学者有关中国古代物证技术的论文，以及有关中国法制史的书籍，现对中国古代物证技术的发展作如下阐述：

一， 萌芽阶段：西周

当我国最早的奴隶制国家——夏出现后，法律也随之产生。《左传》有云：“夏有乱政，而作《禹刑》。”《尚书·大传》称“夏刑三千条”，多为处理具体案件的判决，此为刑法的雏形。但此时并未出现 具体的审判方式，也未有对证据的证明力与证明标准之类的规定。故物证技术在此时并为出现。

“商有乱政，而作《汤刑》。”(1)《汤刑》以《禹刑》为蓝本，删并修改而成。在案件审理上较夏朝又有所发展，出现了专司审判的官吏。商统治者将神权与王权相结合，具神权法的特征，审判官遇到难以解决的案件往往会借助神的力量。由于史料的欠缺，尚不能推断是否已经出现物证技术。

法律的产生，奴隶主阶级统治的需要，使原先独揽专断的审理狱讼方式不能适应当时的社会，因此迫切需要以某种能揭露案件事实真相的司法制度取代那种一官阶、宗法等级为特征的司法体系。这在周王朝有了明显的变化。

“周有乱政，而作《九刑》。” (2) 《左传·昭公十八年》记载：周初“先君周公制礼。”(3) 随着社会关系的变化，社会矛盾趋于尖锐，故司寇吕侯奉穆王之命，制定《吕刑》（又《甫刑》），三者构成了周的主要法律。西周统治者在思想上确立了“以德配天”的观点和“敬天保民”的统治政策。鉴于夏和商灭亡的教训，在刑法方面，周统治者又提出了“明德慎罚”的思想，主张以德为住，慎重刑罚。此种慎重刑罚的思想，必然要求司法审判者对案件审判的慎重，注重案件真相的查明，自然就在证据方面有了更多的要求。此时，物证已经诉讼活动中得意应用。《周礼》中记载：周朝的“司厉”专门“掌盗贼之任器货贿”。任器，即杀伤人的凶器；货贿，即所盗财物。（4）在冯文尧1948年编著的〈刑事警察科学知识全书〉中关于指纹在东方演进史中提到过一件事：英国有一个探险家斯单先生（Sir, Aust,Stein）在新疆沙漠中发掘的三件文件，其中一件是借据，是一个中国人与当时的东土耳其斯坦人签定的。其借据的末一段写着：“对上述双方均认为公正，同意，为证明起见，由双方捺印为凭。”在字据之下捺有两枚指印。同时债务人之妻、女亦在旁捺印，并说明骑卅五岁，女十五岁字样。可见那时候人们已经开始使用指纹这种司法物证来代表一个特定的人。此时为公元前782年。（5）

到了公元前771年，周朝的司法制度已经发展的比较完备，在司法机关方面，周王是最高裁判者，重大案件和诸侯间的争讼，都由他裁决。“大司寇以狱之成告于王，王命三公参听之。三公以狱之成告于王，王三宥然后制刑”。（6）周王之下，设有专理刑狱的司寇，不但听讼断狱，也主持刑事法令的制定、公布等事宜。司寇之下设士师、士分别负责处理司法工作。各诸侯国的司法机关、制度同于朝廷，不过规模较小。诉讼程序上，民间的狱讼、轻微的案件口头向地方主管官吏陈诉等方面都是一样的。当时审判诉讼提起之后，也有一个侦查阶段，进行必要的调查和检验。（7）据《礼记·月令·孟秋之月》中记载：“是月也,命有司修法制,缮囹圄,具桎梏,禁止奸,慎罪邪,务搏执,命理瞻伤察创,视折审断。决狱讼必正平,戮有罪,严断刑。”据汉人蔡邕对此的解释：“皮曰伤、肉曰创、骨曰折、骨肉皆绝曰断。”而“瞻焉、察焉、视焉、审焉，即后世检验之法。”

伴随着私有制的产生，有关财产的买卖行为出现了。从最初的生活资料和动产的买卖交换行为发展到土地、奴隶等不动产的买卖交换行为。同时借贷、租赁为主要形式的民事关系也普遍产生。为规范此类民事行为，确立双方当事人的权利、义务，基于民间习俗，西周中、后期逐渐形成名目不同的民事契约，主要分为买卖契约和债务契约。买卖契约包括 “质”、“剂”，债务契约包括“判书”、“傅别”。“凡买卖者质、剂焉。大市以质，小市以剂。”（8） “凡以财狱者，正之以傅别，约（质）剂”。（9）债务契约写明债的标的、返还期限以及双方当事人的权利、义务等。契约书于木简或竹简上，完成后从中剖分为二，债权人与官府各执一份。一旦因债权、债务关系而发生纠纷，债权人必须出示契约的一半，与官府所藏一半相比吻合，方可由官府受理。债务契约不仅是官府是否受理债务诉讼的前提条件，也是官府处理债务纠纷、作出判决的主要依据。“凡有责者，有判书以治则听。” （10）“听称责以傅别”。（11）

契约的出现以及在诉讼中的大量应用，说明了当时司法审判者对证据有了新的要求。对证据的规范化，是物证技术产生的前提，物证技术也在司法审判工作的发展中出现了一个模糊的轮廓。

二， 形成阶段：春秋战国时期——秦

春秋战国时期出现了“礼崩乐坏”的局面，成文法的公布：子铲铸刑书，商鞅变法，李悝著《法经》；新兴地主阶级立法都使得该时期的法进入了封建制法。此阶段出现的儒法之争，最终法家占据了主导地位。百家争鸣的局面，使得社会的科学技术有了发展。在这样一个如此重视法治的时期，对证据自然也提出了更多要求，科学技术的发展促进了物证技术的发展。

另一方面，秦朝在注重口供的同时，还出现了限制刑讯逼供原则。此为当代法治国家的规定，办案人员及当事人必须依照法律规定的诉讼程序去搜集、固定、保全和审查运用证据，并且经过查证属实之后，才能作为定案的根据。因此，法律禁止办案人员通过刑讯逼供的方法来获取言词证据。在秦国的司法实践中，虽然允许刑讯逼供，但同时附有限制条件，即只有在嫌疑人的主观恶性相当大的时候才能逼取口供。据秦简《讯狱》记载，办案人员审讯当事人时，先让原告、被告各方都把话讲完，作为供词，然后认真分析供词，找出矛盾与漏洞，逐条追问，令受审者自己作出解释，直到受审者无言以对、真相毕露时为止。在诉讼当事人“各展其辞”和办案人员追问受审者的过程中，切忌每当发现疑点就立即追问，以防干扰他们的诉述。还规定只有在受审者已经理屈词穷而仍然狡辩抵赖和出尔反尔时，才允许笞掠，并把笞掠的原因和情况记录下来以备查考"笞掠，就是刑讯逼供。可见，秦国虽然视刑讯逼供为合法，但严格限制其适用，与封建时代动辄拷问的情况是显然不同的。尽管它与当代严禁刑讯逼供以保障当事人沉默权的制度大相径庭，但事实上，它已蕴含了排除非法证据的原始思想。（18）限制刑讯逼供原则的出现， 使得口供的获取造成了一定的障碍，审判者自然把证据的中心适当地转向物证的提取，物证技术也因此得到发展。

大量史料记载表明，早在先秦时期以法医学检验为核心的司法鉴定就在审判中得到了较为广泛的应用。将伤害案件中对被害人的伤势检验，作为正确定罪量刑、保证司法公正的必要程序和手段。

1975年湖北省云梦睡虎地发掘的秦墓竹简，从这些竹简中可以发现，那时已经有了专门从事法医工作的人员，他们是令史、医生和隶妾。“爰书：某亭求盗甲告曰：‘暑中某所有贼死、结发、不知何男子一人，来告。即令令史某往诊”。（12）“疠爰书：某里典甲诣里人士伍丙，告曰‘疑病，来诣’。讯丙，辞曰：‘以三风时病？，眉突，不知其何病，无他坐。’。令医丁诊之”。（13）在《出子》篇中，对一起因斗欧引起的流产案件，通过对可以的血块是否胎儿进行鉴定的记载，详细介绍了对胎儿的检验程序和认定方法。“爰书：某里士伍妻甲告曰：‘甲怀子六月矣，自昼与同里大女子丙斗，甲与丙相？，丙偾？甲。里人公士丁救，别丙、甲。甲到室即病腹痛，自宵子变出。令甲裹把子来诣自告。’……丞乙爰书：令令史某、隶臣某诊甲所诣子。”（14）

在尸体检验方面，对“贼杀”（他杀）和“经死”（缢死）的现场尸体检验实例的记载，描述了损伤性状及凶器的推定等问题。特别是在缢死案件中，通过尸体索沟性状的描述，注意到了生前缢死与死后再缢的区别。其中关于对缢死案件检验方法的记载尤为详细：

诊必先谨审其迹（仔细观察痕迹）。当独抵尸所（停尸现场），即视索终（检查系绳的地方），终所党有通迹（如有系绳的痕迹），乃视舌出不出（看舌是否吐出），头足去终所及地个几何（头足离系绳处及地面各有多远），遗矢溺不也（有无屎尿流出）。乃解索，视口鼻渭然不也（有无叹气的样子），乃视索迹之状（查看索沟痕迹淤血的情况），道索终所试脱头（试验尸体的头部是否能从系绳处脱出），能脱，乃口其衣（解开衣服），尽视其身、头发中几篡（仔细查看全身、头发内以及会阴部）。舌不出，口鼻不渭然，索迹不郁，索终急不能脱，口死难审也（不能确定是缢死）。（15）

秦朝在现场勘验上也形成了一些固定的模式，其中《封诊式》就有关于丝毫、足迹、工具痕迹的详细记载。其中《穴盗》篇中详细记录了一起挖洞行窃的现场情况，具体地记录了“挖洞的工具像是宽刃的凿，凿的痕迹宽8/3寸。”在“房中和洞里外的土上有膝部和手的印痕，膝、手的印痕各有6处。外面土上有秦？履的印痕4处，长1尺2寸。履印前部花纹密，长4寸；中部花纹稀，长5寸；跟部花纹密，长3寸。履印象是旧履。”（16）由此推断，在当时的司法实践中对指纹、工具痕迹、足迹以及其他痕迹（如膝部痕迹）已经被充分利用，至少在分析案情，寻找犯罪嫌疑人时已经把他作为重要证据之一。

秦朝时期，法医文书也已初具模型。《云梦秦简》中有记载：“爰书：某里公士甲等廿人诣里人士伍丙，皆告曰：‘丙有宁毒言，甲等难饮食焉，来告之’。即疏书甲等名事关蝶背”。（17）
四川省南充市人民政府


南府发〔2006〕103号

南充市人民政府关于印发《南充市物业管理招标投标实施办法(试行)》的通知



各县(市、区)人民政府，市级各部门：

《南充市物业管理招标投标实施办法(试行)》已经市政府同意，现印发你们，请遵照执行。

二○○六年七月七日



南充市物业管理招标投标实施办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为引导和规范本市物业管理招标投标活动，维护业主、物业管理招标投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《南充市物业管理实施细则》（试行）的相关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条 本实施办法适用于本市行政区域内的前期、后期物业管理招标投标活动及其监督管理。

第三条 物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。招、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害双方或其他投标人的合法权益。

第四条 政府提倡住宅物业以外的其他物业区域的建设单位通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

政府鼓励业主、业主大会通过招投标方式选聘具有资质的物管企业。

第五条 南充市房地产管理局负责全市物业管理招标投标活动的指导、监督和管理；直接负责市辖三区物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。县（市）房地产管理部门具体负责本辖区内的物业管理招投标活动的指导、监督和管理。

第二章 招 标

第六条 物业管理项目的招标人（以下简称"招标人"）是指依照本实施办法进行物业管理项目招标的新建物业建设单位、业主大会或相关物业产权人。

业主大会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经业主大会或业主代表大会讨论同意。

第七条 住宅和同一物业管理区域内非住宅建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的，均应采用招标投标方式。

但符合下列条件之一并经当地物业管理主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：

（一）在物业管理区域内，物业建筑面积不足3万平方米的住宅小区；

（二）物业产权单一并由产权人自用的；

（三）在保密或安全等方面有特别要求的；

（四）国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。　

任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

第八条 通过招标投标方式选择前期物业管理企业的，招标人应当在以下规定时限内完成物业管理的招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在办理现售登记备案前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成；

更换物业管理企业的应当在原物业服务合同终止前60日完成。

第九条 招标人可以委托市物业管理中介机构代理招标事宜，或组建招标工作小组自行组织实施招标活动。

招标人自行组织实施招标活动的，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，按下列规定组建招标工作小组：

（一）招标人是新建住宅建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组。

（二）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50％以上。

第十条 物业管理招标活动一般实行公开招标；住宅规模较小的，也可以实行邀请招标。

第十一条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成物业管理招标文件的编制。物业管理招标文件应当包括以下主要内容：

（一）招标人名称和地址，招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式；

（二）物业基本情况，包括物业名称、座落、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、主要设备设施、物业档案、出售情况、入住率等；

（三）物业管理用房的安排；

（四）物业管理服务的内容及要求；

（五）投标人的资质与条件；

（六）投标书的编制要求；

（七）组织解释招标文件及实地考察物业的时间；

（八）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；

（九）开标、询标的时间，地点，方法与程序；

（十）投标报价要求及评标标准；

（十一）拟签订合同的主要条款；

（十二）其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。

第十二条 物业管理招标投标活动实行备案制度。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报房地产管理部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者招标邀请书；

（三）招标文件；

（四）法律、法规规定的其他材料。

房地产管理部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十三条 招标人采取公开招标方式的，应通过报刊、广播、电视或其他公开方式发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告和投标邀请书应包括以下内容：

（一）招标人的名称、地址和联系方式；

（二）招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；

（三）投标资格条件、报名的地点和期限；

（四）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。

第十四条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十五条 招标文件要求由投标人缴纳投标报名费、保证金的，投标人应当缴纳；中标人确定后30日内，招标人应将报名费退还给未中标人，投标保证金退还给投标人。招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当支付。

第十六条 物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于20日。

第十七条 招标人可召开招标文件答疑会议或组织现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标日前15天，以书面形式告知所有招标文件收受人。

招标人对已发出的招标文件进行修改的，应在截标日期前15天，将修改后的投标文件以书面形式送达所有招标文件收受人。逾期送达的，投标文件送达截止期日相应顺延。

第三章 投 标

第十八条 具有《中华人民共和国物业管理企业资质证书》三级以上（含三级）的物业管理企业均可参与本市物业管理投标活动。但与招标人有利害关系的物业管理企业不得参与投标。

第十九条 参加招标投标时投标人应提供下列投标文件：

（一）企业营业执照、物业管理资质证书及其他招标书中指定的有效证明；

（二）企业简历；

（三）近年来本企业物业管理的主要业绩；

（四）投标书。

第二十条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标书，投标书应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出明确回答。

投标书应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）投标报价；

（三）物业管理企业的管理机构设立方案，运作流程及各项管理规章制度；

（四）管理服务人员配备方案；

（五）管理服务用房及其他物资装备配置方案；

（六）管理服务费用收支测算报告；

（七）管理服务分类标准与服务承诺；

（八）社区文化与精神文明服务方案；

（九）管理服务模式包括拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键工作进行分包的计划等；

（十）档案资料的建立与管理；

（十一）愿意承受的有关奖罚；

（十二）招标人要求的其他内容。

第二十一条 投标人应在截标期日前，将加盖投标人企业法人印章或法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。招标人收到投标文件后，应出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥为保存投标文件，在开标之前，不得启封投标文件。

投标人在截标期日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。

投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。

第二十二条 投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效；

（一）未密封；

（二）未加盖投标人的企业法人印章或法定代表人印章；

（三）未按招标文件要求编制；

（四）逾期送达。

第二十三条 投标人在物业管理招标投标活动中，享有下列权利：

（一）有权按照招标文件的要求自主投标；

（二）根据本企业的经营情况有权参与招标竞争或放弃招标竞争；

（三）根据本企业的经营情况和资质等级，有权确定自己的投标报价。

第四章 开标、评标、中标

第二十四条 开标由招标人主持，并邀请所有投标人参加。

开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可由招标人委托的公正机构进行检查并公正。经确认无误后由招标工作人员当众拆封，宣读。

招标人在截标期日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众予以拆封，宣读。开标过程应当记录，并存档备查。招标人可委托公证处对开标过程进行公证。

第二十五条 招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上单数。其成员由招标人代表和物业管理招投标评审专家组成。其中，招标人代表不得超过评标委员会成员数的三分之一。

物业管理投标评审专家由招标人从房地产行政主管部门提供的物业管理招投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

评标委员会成员及参与评标的有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。

第二十六条 评标委员会应采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中有关内容作出答辩或说明。

评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，可采用下列两种方式确定中标人：

1．综合评分，以分数最高者中标；

2．综合评议，经评委有记名投票决定。

第二十七条 一般项目的评标活动应在投标截止后3日内完成，重点工程项目可在7日内完成。项目中标人确定后，招标人应当及时向中标人发出《中标通知书》，并同时将中标结果通知所有投标人。对未能中标的投标人，招标人应退回其投标文件。

第二十八条 招标人应自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的房地产行政主管部门备案。备案资料包括开标、评标过程，确定中标人的方式及理由，评标委员会的评标报告，中标人的投标文件等资料。

招标人和中标人双方应自《中标通知书》发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托合同。

第二十九条 经评标委员会评审，所有投标都不符合投标文件要求的，可以否决所有投标。招标人可依照本暂行规定重新招标。

第三十条 中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目的，应承担赔偿责任。

第三十一条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单位应将下列档案资料移交给中标人：

1．项目竣工总平面图；

2．单体建筑、结构、设备安装竣工图；

3．附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；

4．有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

5．各单项工程竣工验收证明材料；

6．房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

7．房屋销售清单和产权资料；

8．公共配套设施的产权及收益归属清单；

9．物业管理所必需的其他资料。

第三十二条 物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布，文件编制，劳务，交通等费用由招标人和投标人协议承担支付。

招标人为业主大会的，其在招标过程中承担的相关费用可自行筹集，也可经业主大会决定在物业管理配套设施收益或其他收益中列支。

第五章 附 则

第三十三条 本办法中的住宅物业区域的建设单位，未通过招标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采取协议方式选聘物业管理企业的按国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处理。

招投标活动中的违规、违法行为，依照有关规定处理。

第三十四条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合实施细则有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

第三十五条 本细则中有关专业用语的含义

（一）物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业区域内的房屋、共用设施设备以及场地的维修、养护、安全护卫、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目，一次性发包，由投标人通过竞标承接管理、提供服务的活动。

（二）新建物业是指尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主大会的物业。

（三）前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

第三十六条 本办法由南充市房地产管理局负责解释。

第三十七条 本办法自公布之日起正式实施，办法中未尽事宜按照国家相关规定执行。