毕节地区行政公署办公室关于印发毕节地区融资性担保机构管理实施细则的通知
贵州省毕节地区行政公署办公室
毕节地区行政公署办公室关于印发毕节地区融资性担保机构管理实施细则的通知
毕署办通〔2010〕221号
各县（自治县）、市人民政府，百里杜鹃风景名胜区管委会，行署各部门、各直属机构：
《毕节地区融资性担保机构管理实施细则》已经行署同意，现印发你们，请遵照执行。
二○一○年十二月二十八日
毕节地区融资性担保机构管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为加强对我区融资性担保机构的监督管理，规范融资性担保行为，促进融资性担保行业健康发展，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《融资性担保公司管理暂行办法》、《贵州省融资性担保公司管理暂行办法》等相关法律法规及我区有关规定，制定本实施细则。
第二条 本细则所称融资性担保是指担保人与银行业金融机构等债权人约定，当被担保人不履行对债权人负有的融资性债务时，由担保人依法承担合同约定的担保责任的行为。
本细则所称融资性担保机构是指由自然人、企业法人、其他社会组织出资依法设立的，经营融资性担保业务的担保机构。凡在毕节地区区内注册和开展融资性担保业务的担保公司的设立、变更、经营活动和监督管理均适用本细则。
本细则所称监管部门是指省经济和信息化委员会和毕节地区行署金融服务办公室。
第三条 建立毕节地区融资性担保业务监管联席会议（以下简称联席会议）制度，联席会议由毕节地区行署金融服务办公室、毕节地区工业和能源委员会、毕节地区发展与改革委员会、毕节地区公安局、地区财政局、商务局、工商局、人民银行毕节中心支行、毕节银监分局组成，负责研究制订全区融资性担保业务发展政策和业务监管制度，建立全区融资性担保机构市场准入和退出机制，协调解决融资性担保机构业务监管和发展中的重大问题。
毕节地区融资性担保业务监管联席会下设办公室，办公室设在毕节地区行署金融服务办公室，毕节地区行署金融服务办公室为全区担保行业的主管部门和联席会议牵头单位，会同其他成员单位履行对融资性担保机构的监管职责，指导、督促县（市、自治县、管委会）政府加强对融资性担保机构的监管和风险控制。
第四条 毕节地区行署金融服务办公室是毕节地区融资性担保机构初审、审批和监管部门。具体负责本辖区融资性担保公司的准入、退出、变更、日常监管和风险处置，并向毕节地区融资性担保业务监管联席会议报告工作。
第五条 融资性担保机构应当以安全性、流动性、收益性为经营原则，建立市场化运作的可持续审慎经营模式。
融资性担保机构与企业、银行业金融机构等客户的业务往来，应当遵循诚实守信的原则，并遵守合同的约定。
第六条 融资性担保机构作为独立法人依法开展业务，不受任何机关、单位和个人的干涉，并承担相应民事责任。
第七条 融资性担保机构开展业务，应当遵守法律、法规和本办法的规定，不得损害国家利益和社会公共利益。
融资性担保机构应当为客户保密，不得利用客户提供的信息从事任何与担保业务无关或有损客户利益的活动。
第八条 融资性担保机构开展业务应当遵守公平竞争的原则，不得从事不正当竞争。
第二章 设立、变更和终止
第九条 设立融资性担保机构及其分支机构，应当经审批部门的审查批准。经批准设立的融资性担保机构及其分支机构，由审批部门批复后，由省经济和信息化委颁发经营许可证，并凭该许可证向工商行政管理部门申请注册登记。
未经审批部门批准，任何登记管理部门不得为融资性担保公司办理登记注册手续。任何单位和个人未经审批部门批准不得经营融资性担保业务，不得在名称中使用融资性担保字样，法律、行政法规另有规定的除外。
第十条 注册资本在5000万元（含5000万元）以上的融资性担保机构毕节地区行署金融服务办公室初审，报省经济和信息化委审批；注册资本在500万元至5000万元之间的融资性担保机构由毕节地区行署金融服务办公室审批，并报省经济和信息化委备案。涉及财政出资的，应同时报同级财政部门和省财政厅备案。
毕节地区行署金融服务办公室接受省经济和信息化委的业务指导和监督，并按时报送有关材料。
第十一条 设立融资性担保机构，应当具备下列条件：
（一）有符合《中华人民共和国公司法》规定的章程。
（二）有具备持续出资能力且信用良好的股东。
（三）有符合本办法规定的注册资本。
（四）有资信良好、符合任职资格的董事、监事、高级管理人员和合格的从业人员。
（五）有健全的组织机构、内部控制和风险管理制度。
（六）有符合要求的营业场所。
（七）毕节地区监管联席会议规定的其他审慎性条件。
第十二条 毕节地区行政区域内成立的融资性担保机构注册资本最低限额为500万元人民币。融资性担保机构的注册资本须为实缴货币资本，其来源应真实合法。
（一）经批准到贵州省外开展担保业务的融资性担保机构注册资本不得低于人民币1亿元；
（二）经批准在全省范围内开展担保业务的融资性担保机构注册资本不得低于5000万元；
（三）经批准在毕节地区行政区域范围内跨县域开展担保业务的融资性担保机构注册资本不得低于1000万元。
第十三条 设立融资性担保机构，应向审批部门提交下列文件、资料：
（一）设立申请书，投资可行性分析报告和经营发展战略规划报告。
（二）企业名称预核准通知书复印件
（三）股东协议书
（四）股东承诺书
（五）章程（草案）及机构组织架构图
（六）验资报告
（七）持有注册资本5%以上出资人的资信证明和有关资料：
1、法人股东信用报告
2、个人股东简历、身份证复印件、无犯罪记录证明及个人信用报告
（八）营业场所的所有权或使用权证明复印件
（九）内部管理制度及风险控制制度。
（十）毕节地区监管联席会议要求提交的其他文件、资料。
审批部门自融资性担保机构申请人提交完整设立申报材料之日起20个工作日内作出许可决定。
申请人在收到批复文件后应于30日内到工商行政管理部门办理登记，领取营业执照，并在所有证照工作准备就绪后开业。此外，融资性担保机构还应在开业后5个工作日内向审批部门报送工商营业执照复印件、机构代码证复印件、税务登记证复印件、基本账户开户许可证复印件、营业场所照片、董事长/总经理/财务/办公室联系电话。
毕节地区融资性担保机构审批部门批准成立的融资性担保机构后，应于10个工作日内报省经济和信息化委备案。涉及财政出资的，同时报同级财政部门和省财政厅备案。
第十四条 融资性担保机构需到毕节地区外设立分支机构的，应当征得毕节地区行署金融办的同意；到省外设立分支机构的，应当征得省经济和信息化委的同意，并经拟设立分支机构审批部门审查批准。
第十五条 跨省、自治区、直辖市经营的融资性担保机构，其在贵州省境内设立的分支机构应当报省经济和信息化委审查批准。除应提供第十三条要求提供的资料外，还应当向省经济和信息化委提供设立两名以上独立董事及首席合规官和首席风险官的有关资料。
第十六条 外商投资成立融资性担保机构应按注册资本规模向毕节地区行署金融服务办公室或省经济和信息化委提交申请，经省经济和信息化委审核同意，出具项目成立批复后，再报省商务厅对合同、章程等要件进行审查。
第十七条 经批准设立的外商融资性担保机构持省经济和信息化委和省商务厅的批准文件在30日之内到工商行政管理部门办理登记注册手续。逾期未完成的，原批准文件自动失效。外商融资性担保机构完成工商注册之日起6个月内，注册资本金应全部到位，并提交法定验资机构出具的验资报告到省经济和信息化委和省商务厅备案。
第十八条 融资性担保机构有下列变更事项之一的，应当经审批部门审查批准：
（一）变更名称。
（二）变更组织形式。
（三）变更注册资本。
（四）变更公司住所。
（五）调整业务范围。
（六）变更董事、监事和高级管理人员。
（七）变更持有5%以上股权的股东。
（八）分立或者合并。
（九）修改章程。
（十）毕节地区监管联席会议规定的其他变更事项。
融资性担保机构变更事项涉及公司登记事项的，经审批部门审查批准后，按规定向工商行政管理部门申请变更登记。
以上变更，属注册资本在人民币5000万元以上（含5000万元）及变更后注册资本在5000万元以上的融资性担保机构，由毕节地区行署金融办初审后报省经济和信息化委批准；注册资本在500万元至5000万元之间的融资性担保机构，由毕节地区行署金融办批准后于10个工作日内报省经济和信息化委备案。涉及财政出资的，同时报同级财政部门和省财政厅备案。
第三章 业务范围
第十九条 融资性担保机构经审批部门批准，可以经营下列部分或全部融资性担保业务：
（一）贷款担保。
（二）票据承兑担保。
（三）贸易融资担保。
（四）项目融资担保。
（五）信用证担保。
（六）其他融资性担保业务。
第二十条 融资性担保机构经审批部门批准，可以兼营下列部分或全部业务：
（一）诉讼保全担保。
（二）投标担保、预付款担保、工程履约担保、尾付款如约偿付担保等履约担保业务。
（三）与担保业务有关的融资咨询、财务顾问等中介服务。
（四）以自有资金进行投资。
（五）毕节地区监管联席会议规定的其他业务。
第二十一条 融资性担保机构可以为其他融资性担保机构的担保责任提供再担保和办理债券发行担保业务，但应当同时符合以下条件：
（一）近两年无任何违法、违规记录。
（二）毕节地区监管联席会议规定的其他审慎性条件。
从事再担保业务的融资性担保机构除需满足前款规定的条件外，注册资本应当不低于人民币1亿元，并连续营业两年以上。
第二十二条 融资性担保机构不得从事下列活动：
（一）吸收存款。
（二）发放贷款。
（三）受托发放贷款。
（四）受托投资。
（五）毕节地区监管联席会议规定不得从事的其他活动。
第四章 经营规则和风险控制
第二十三条 融资性担保机构应当依法建立健全公司治理结构，完善议事规则、决策程序和内审制度，保持公司治理的有效性。
第二十四条 融资性担保机构应当建立符合审慎经营原则的担保评估制度、决策程序、事后追偿和处置制度、风险预警机制和突发事件应急机制，并制定严格规范的业务操作规程，加强对担保项目的风险评估和管理。
第二十五条 融资性担保机构应当按照中国银监会2010第6号令《融资性担保公司董事、监事、高级管理人员任职资格管理暂行办法》，担任融资性担保公司董事、监事、高级管理人员，应当根据文件要求程序报经监管部门行署金融办核准任职资格。本实施细则颁布前已担任融资性担保公司董事、监事、高级管理人员的，应当向监管部门重新确认其任职资格。融资性担保机构还应配备或聘请经济、金融、法律、技术等方面具有相关资格的专业人才。
第二十六条 融资性担保机构应当按照《企业会计准则》、《金融企业财务规则》和《担保企业会计核算办法》等法律法规的规定，建立健全财务会计制度，真实地记录和反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。
第二十七条 融资性担保机构收取的担保费，可根据担保项目的风险程度，在不违反国家有关规定的前提下，由融资性担保机构与被担保人自主协商确定。但享受财政资金补助、减免营业税等优惠政策的融资性担保机构收取的担保费不得超过同期基准贷款利率的50%。
对于担保费率明显低于或高于市场一般水平的，担保公司应向地区金融办说明。
融资性担保公司应加强事前、事中和事后的风险控制，实行全程风险管理制度。建立审保分离、分级审批、内部报告与警示、追究责任等内控制度，严禁违规操作、杜绝操作风险。
融资性担保公司应设置内部稽核制度，对项目评审、决策程序和内部财务管理等进行定期和不定期审查或审计。
第二十八条 融资性担保机构对单个被担保人提供的融资性担保责任余额不得超过净资产的10%，对单个被担保人及其关联方提供的融资性担保责任余额不得超过净资产的15%，对单个被担保人债券发行提供的担保责任余额不得超过净资产的30%。
第二十九条 融资性担保机构的融资性担保责任余额不得超过其净资产的10倍。
第三十条 融资性担保机构以自有资金进行投资，限于国债、金融债券及大型企业债务融资工具等信用等级较高的固定收益类金融产品，以及不存在利益冲突且总额不高于净资产20％的其他投资。
第三十一条 融资性担保机构不得为其母公司或子公司提供融资性担保。
第三十二条 融资性担保机构应当按照当年担保费收入的50%提取未到期责任准备金，并按不低于当年年末担保责任余额1%的比例提取担保赔偿准备金。担保赔偿准备金累计达到当年担保责任余额10%的，实行差额提取。
监管部门可以根据融资性担保机构责任风险状况和审慎监管的需要，提出调高担保赔偿准备金比例的要求。
融资性担保机构应当对担保责任实行风险分类管理，准确计量担保责任风险。
第三十三条 融资性担保机构与债权人应当按照协商一致的原则建立业务关系，并在合同中明确约定承担担保责任的方式。
第三十四条 融资性担保机构办理融资性担保业务，应当与被担保人约定在担保期间可持续获得相关信息并有权对相关情况进行核实。
第三十五条 融资性担保机构应当按照监管部门的规定，将公司治理情况、财务会计报告、风险管理状况、资本金构成及运用情况、担保业务总体情况等信息告知相关债权人。
融资性担保机构应与债权人共同建立担保期间被担保人的信息资料交换机制，加强对被担保人的信用辅导和监督，共同维护双方的合法权益。
第五章 监督管理
第三十六条 毕节地区行署金融办应建立融资性担保机构的日常监管和风险处置制度，承担对融资性担保机构的日常营运监管和风险处置责任。并负责对注册资本在500万元至5000万元之间的融资性担保机构进行日常营运监管和风险处置。
地区工业和能源委员会配合监管部门负责做好融资性担保机构监督和管理工作。
财政部门要积极参与地方融资性担保体系建设，加强对政府出资的融资性担保机构的财务监督，防范和化解地方金融风险；加强对政府出资的融资性担保机构的管理，建立融资性担保机构财务信息管理体系和绩效考核指标体系，确保国有资产安全高效运作。
工商部门要做好融资性担保机构的准入把关，做好融资性担保机构的登记和年检，确保融资性担保机构合规经营。
银监部门应指导银行业金融机构加强与融资性担保机构的合作，并跟踪监测与银行业机构合作的涉嫌非法集资、变相吸收公众存款的融资性担保机构。
人民银行各分支机构应将融资性担保机构的有关信息纳入征信管理体系，为融资性担保机构查询相关信息提供服务。
公安部门应会同银监、人行等部门严厉打击、防范非法集资、非法吸收公众存款、洗钱等违法违规行为，维护金融环境和社会秩序的稳定。
第三十七条 毕节地区行署金融办应建立健全融资性担保机构的信息资料收集、整理、统计分析制度,从风险管理、担保资产信用质量、担保资金运用等方面对融资性担保机构实施监管记分制度，对融资性担保机构的经营及风险状况进行持续监测。
毕节地区行署金融办应于每年4月底前完成所监管融资性担保机构上一年度的概览报告。
第三十八条 融资性担保机构应当按季度向审批部门报送真实、准确、完整的资本金运用情况、经营情况、财务会计报告、合法合规报告等文件和资料。同时，各级地方政府出资的融资性担保机构应定期向同级财政部门报送财务会计报告。
审批部门应当根据审慎监管的需要，适时提出融资性担保机构的资本质量和资本充足率要求。
第三十九条 审批部门根据监管需要，有权要求融资性担保机构提供专项资料，或约见其董事、监事、高级管理人员进行监管谈话，要求就有关情况进行说明或进行必要的整改。
审批部门认为必要时，可以向银行业金融机构等债权人通报所监管有关融资性担保机构的违规或风险情况。
第四十条 审批部门根据监管需要，可以对融资性担保机构进行现场检查，融资性担保机构应当予以配合，并按照审批部门的要求提供有关文件、资料。
现场检查时，检查人员不得少于2人，并向融资性担保机构出示检查通知书和相关证件。
第四十一条 融资性担保机构发生担保诈骗、金额可能达到其净资产5%以上的担保代偿或投资损失，以及董事、监事、高级管理人员涉及严重违法、违规等重大事件时，应当立即采取应急措施并向其监管部门报告，涉及违法犯罪的还应同时向公安机关报告。毕节地区行署金融办应于两个工作日内向省经济和信息化委报告。
第四十二条 融资性担保机构应当及时向审批部门报告股东大会或股东会、董事会等会议的重要决议。
第四十三条 融资性担保机构应当聘请社会中介机构进行年度审计，并将审计报告于次年1月底前报送审批部门。
第四十四条 毕节地区行署金融办应当会同人行、银监、公安等有关部门建立融资性担保行业突发事件的发现、报告和处置制度，制定融资性担保行业突发事件处置预案，明确处置机构及其职责、处置措施和处置程序，及时、有效地处置融资性担保行业突发事件。
第四十五条 毕节地区行署金融办应当于每年年末全面分析评估本辖区融资性担保行业年度发展和监管情况，并于每年2月底前向毕节地区融资性担保业务监管联席会议和毕节地区行署报告本辖区上一年度融资性担保行业发展情况和监管情况。
毕节地区行署金融办应当及时向毕节地区融资性担保业务监管联席会议和毕节地区行署报告本辖区融资性担保行业的重大风险事件和处置情况。
第四十六条 建立毕节地区融资担保行业协会（以下简称“担保协会”），履行自律、维权、服务等职责。
毕节地区行署金融办是担保协会工作的指导部门，担保协会在金融办的指导下，开展担保业务及人员培训、统计、服务标准制定、融资咨询、理论研究和对外交流，组织会员业务合作、协调会员与银行间相关事务活动。
第四十七条 审批部门从事审批、监管工作的人员有违反规定开展工作的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 融资性担保机构违反法律、法规、规章及本办法规定，由审批部门依照有关法律法规的规定，予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条 违反规定擅自开展融资性担保业务的，由审批部门会同有关部门依法处罚；擅自在名称中使用融资性担保字样的，由审批部门会同有关部门责令改正，依法处罚。
第六章 附 则
第五十条 事业性质担保机构的变更、经营和监管比照公司制担保机构执行。鼓励事业性质担保机构转为公司制担保机构。
第五十一条 本细则施行前已经设立的融资性担保机构不符合本办法规定的，应当在2011年3月31日前达到本办法规定的要求，并获得融资性担保机构资格的核准确认。
第五十二条 本实施细则由行署金融办负责解释。
第五十三条 本办法自公布之日起施行。
吉安市人民政府关于印发吉安市物业管理办法（修订稿）的通知
江西省吉安市人民政府
吉安市人民政府关于印发吉安市物业管理办法（修订稿）的通知
吉府发〔2010〕12号
井冈山管理局，各县（市、区）人民政府，市直有关单位：
《吉安市物业管理办法》（修订稿）已经市政府第45次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○一○年八月三日
吉安市物业管理办法
（修订稿）
第一章 总 则
第一条 为规范吉安市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益,创造安全、优美、和谐、文明的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理，以及对物业管理活动的监督管理。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业管理区域，是指业主委托物业服务企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围，具体以物业建设规划用地为界。
本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。
本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。
第四条 物业管理实行业主自治管理与物业服务企业专业化有偿服务相结合的原则，业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。
第五条 吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责全市物业服务活动的监督管理工作。各县（市）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。
规划建设、物价、公安、环境保护、民政、城市管理等行政执法部门应当按照各自职责，做好物业管理相关的工作。供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
市和区、县人民政府对配套设施不齐全、环境质量较差的住宅区，应当组织整治改造，并通过政府补贴等方式鼓励或扶持物业服务企业接收和逐步推行物业管理。
第二章 物业管理分工
第六条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业服务企业或业主负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。
第七条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责；物业管理区域共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理，由物业服务企业或业主负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。
第八条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业服务企业或业主负责。
第九条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护、维护管理和清掏、清运工作由物业服务企业负责，生活垃圾由物业服务企业或业主负责收集到垃圾中转站，环卫部门不得收物业服务企业的垃圾中转费。
第十条 高层楼（七层及以上，下同）以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼（七层以下，下同）以业主自来水表为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表至用户）的供水管线及设备由物业服务企业或业主负责维修管理。
第十一条 物业管理区域内供电线路、消防设施、照明设施等，属于共用设施设备的，由物业服务企业或业主负责养护管理；其它公共部分，由相关单位负责维修管理。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第十二条 房屋的所有权人为业主。
尚未登记取得所有权但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为，已经合法占有该房屋，在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主的权利，并承担相应义务的人，可以认定为业主。
第十三条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
(二)提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
(四)参加业主大会，行使投票权；
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；
(六)监督业主委员会的工作；
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权；
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金（以下简称维修基金）的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。
第十四条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(四)按国家有关规定交纳专项维修资金；
(五)按时交纳物业服务费用；
(六)法律、法规规定的其他义务。
第十五条 同一物业管理区域内的业主应当在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的指导下组织、成立业主大会，选举产生业主委员会。房地产行政主管部门对业主大会的成立进行指导、监督。首次业主大会召开的费用从物业管理基金中支付。
第十六条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积60%以上或者小区第一套房屋出售并交付已满两年以上的，开发建设单位、业主应当向当地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。
街道办事处、乡镇人民政府应当在接到书面要求的60日内，组织成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。筹备组由开发建设单位代表、业主代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居委会代表组成，其成员应为不超过15人的单数，其中业主代表不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公示7日。
第十七条 筹备组应当履行下列职责：
（一）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（三）确定并公示业主身份、业主人数以及投票权；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法和名单；
（五）制定业主委员会选举办法；
（六）做好召开首次业主大会的其他准备工作；
（七）应在街道办事处、社区居委会的组织下在3个月内召开首次业主大会。
前款内容应当在首次业主大会召开前15日以书面形式在物业管理区域内公示。
第十八条 管理规约应当对物业的使用、维护、管理，业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则，业主的共同利益和义务，以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期、业主投票权的确定方法、业主委员会议事规则、业主委员会的换届程序及补选办法等事项。
第十九条 首次业主大会上的投票权数，按下列办法确定：
(一)住宅每套1票；
(二)非住宅每100平方米建筑面积为1票，不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票；超过100平方米的，每超过100平方米计1票；超过部分不足100平方米的不计票。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买售人拥有一个以上专有部分的，按一票计算；
（三）建筑面积的认定，按业主不动产登记簿记载建筑面积为准；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积为准；尚未实测的，按房屋买卖合同记载的面积为准。
第二十条 业主大会履行下列职责：
(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
(二)选举、更换业主委员会委员；
(三)选聘、解聘物业服务企业；
(四)制定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
(五)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)法律、法规或者管理规约确定的应由业主共同决定的事项。
业主大会决定本条第（四）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十一条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式，但应当持有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。
采取书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
业主委托代理人参加业主大会的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。
第二十二条 一个物业管理区域成立一个业主大会。划分为同一物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第二十三条 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开1次。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第二十四条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会对业主大会负责，履行下列职责：
(一) 执行业主大会的决定和决议；
(二) 召集业主大会，报告物业管理的实施情况；
(三) 代表业主与业主大会选聘或者解聘的物业服务企业签订或者解除物业服务合同；
(四) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(五) 监督管理规约的实施，督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（六）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（七）调解业主之间因物业使用、装饰装修和管理产生的纠纷；
（八）业主大会赋予的其他职责。
第二十五条 业主委员会的成员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第二十六条 业主委员会根据住宅的规模由5至11人单数组成，设主任1人，副主任1至2人。
不足30户业主的单栋物业，经全体业主同意可以不成立业主委员会，直接由全体业主共同履行业主委员会职责，但必须选出1-3人的召集人。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决议必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第二十七条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，执下列文件向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会成立和业主委员会选举情况的书面报告；
（二）通过的管理规约、业主大会议事规则；
（三）业主委员会成员名单和基本情况；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
第二十八条 业主委员会委员每届任期3年，可连选连任。任期届满前两个月，书面报告物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府，并在其指导下组织召开业主大会，选举下一届业主委员会。
无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当协调督促其按时完成换届选举工作，协调不成的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府组织换届选举。
新一届业主委员会选举成立之日起的10日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十九条 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）有拒交物业服务费等不履行业主义务行为的；
（五）有违反管理规约或者侵害业主合法权益行为的；
（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（七）法律、法规及管理规约规定的其它情形。
第三十条 业主大会、业主委员会的工作经费，由全体业主共同分摊，有物业共有部分经营所得收益的，可以从经营收益中列支。具体办法由业主大会议事规则规定。
工作经费的收支情况，应当每半年在物业管理区域内公告，接受业主监督。
第三十一条 业主大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家规定，不得与法律、法规、规章相抵触，业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不允许从事与物业管理无关的活动。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力。
第三十二条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由市（县）房地产、规划建设、城管行政主管部门、社区居委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等各方代表组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列问题：
（一）业主委员会不依法履行职责的问题；
（二）业主委员会换届过程中出现的问题；
（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；
（四）物业服务企业在变更、交接过程中出现的问题；
（五）需要协调解决的其他物业管理纠纷问题。
第四章 物业服务企业
第三十三条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。任何单位和个人不得转让或者出租、挂靠、外借物业服务企业资质证书。
外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动，应当向市房地产行政主管部门办理登记备案。
从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得从业人员执业资格证书或岗位证书。执业资格证书或岗位证书不得转让、出租、转借。
第三十四条 物业服务企业的权利：
(一)根据前期物业服务合同或物业服务合同和国家法律、法规、政策规定，并结合实际情况制定物业管理规定，管理物业区域和物业；
(二)依照合同和有关规定收取物业管理服务费；
(三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为；
(四)要求委托人协助管理；
(五)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务；
(六)享受国家对第三产业和物业管理企业的优惠政策。
第三十五条 物业服务企业的义务：
(一)履行前期物业服务合同或物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修；
(二)根据合同约定，对物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域内道路景观、绿地的养护和管理；
(三)公共绿地、花草树木的养护、管理和修复；
(四)车辆进出及停放管理；
(五)协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、进行安全防范；
(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的管理；
(七)根据业主的生活需求，开展其它特约物业服务；
(八)接受业主大会、业主委员会和社区居委会的监督，协助做好社区管理、社区服务工作。
第三十六条 房地产行政主管部门每年对物业服务企业实行服务质量考核制度，并结合物业服务企业的信用档案、信访投诉处理、配合相关部门做好小区社会公共事务等情况进行动态的资质管理。
第五章 前期物业管理
第三十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位负责选聘或委托物业服务企业实施前期物业管理，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限。
成立了业主大会，业主、业主大会应当选聘物业服务企业，并由业主委员会签订物业服务合同。业主、业主大会选聘了物业服务企业，原前期物业服务合同无论是否到期，均自然终止。
无论是前期物业服务合同、物业服务合同，物业服务企业均应当在合同签订之日起15日内，将合同报当地房地产行政主管部门备案，同时抄告社区居委会。服务合同期限届满前3个月，物业服务企业应当以书面形式告知开发建设单位或业主委员会，并就续约事宜进行协商。
第三十八条 住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的开发建设单位应当在办理商品房预（销）售许可证前通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。
投标人少于3个或者住宅物业规划总建筑面积小于2万平方米的项目，经物业所在市、县房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十九条 开发建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在与物业买受人签订买卖合同前向物业买受人明示。
物业买受人应当对遵守业主临时管理规约予以书面承诺，并作为附件载入商品房买卖合同。
第四十条 开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式。
第四十一条 物业综合竣工验收备案审查合格后交给物业买受人的，物业服务费由物业买受人交纳；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的，物业服务费由建设单位交纳。
建设单位送达书面入住通知后，物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的，视为入住，其物业服务费由开发建设单位垫付，物业买受人办理收房手续时，由物业买受人返还开发建设单位垫付的费用。
第四十二条 物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。整改到位后由物业服务企业出具整改符合要求意见。该意见作为综合竣工验收备案审查的内容之一。
第四十三条 在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列工程建设资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备施工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物品使用说明文件；
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交业主委员会。
第四十四条 建立物业管理基金制度，由开发建设单位按开发面积每平方米1元的标准归集，以解决首次业主大会的召开费用或者业主委员会成员的报酬等问题。
第六章 物业的使用、管理和维修
第四十五条 开发建设单位应当在物业管理区域内按下列标准配置物业管理用房：
(一)小区按总建筑面积3‰的比例配置；
(二)不得少于50平方米建筑面积；
（三）具备独立的水、电、采光、通风等基本使用功能 ；
（四）物业管理用房应当是地面±0.0以上三层以下具备办理产权条件的房屋。
地下室、车棚、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、架空层、公共门厅、过道、人防工程、消防用房等，不得作为物业管理用房。
业主委员会办公用房应当从物业管理用房中调剂，其建筑面积不少于20平方米。
建设单位应当将物业管理用房及附属配套设施设备的建设，纳入建设项目总体规划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。城乡规划建设行政主管部门应当将物业管理用房的位置和面积的审查，纳入建设项目修建性详细规划及建筑方案的审查内容。
物业管理用房的所有权属于全体业主。
第四十六条 业主或非业主使用人必须按照《住宅使用说明书》的规定使用物业，未经其他业主和相关部门同意，不得改变物业的使用性质、功能和各类设施设备的使用性质。
业主或物业使用人进行房屋装修、维修、检修工程的，应当事先告知物业服务企业，并与物业服务企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》，协议中必须对房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项进行约定。
第四十七条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地，占用通道等共用场地；
（二）擅自改变房屋及其配套设施的结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全；
（三）乱搭乱建，在房屋共用部位乱堆乱放、随意占用；
（四）擅自摆摊设点，无序停放车辆；
（五）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观；
（六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余土废渣，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品，发生超过国家规定标准的噪音；
（七）违反规定饲养动物；
（八）擅自改变房屋及其配套设施的用途，将住宅用于餐饮、娱乐等生产经营活动，将储藏间、车库用于居住、生产经营活动；
（九）在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）擅自取用地下水；
（十一）法律、法规及业主管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市管理行政执法部门和其他相关行政管理部门依法处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。
第四十八条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。
规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由建设单位与业主或者物业使用人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
第四十九条 建设单位不得将规划用于停放机动车辆的车位、车库出售给本物业管理区域业主、物业使用人以外的其他人。
建设单位出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的，应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，建设单位出租给其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月。
第五十条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当征得业主大会同意。
占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。
业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。
机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。
第五十一条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。
因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。
第五十二条 建筑物的维修责任明确的，由责任人负责维修，其他则按下列规定执行：
（一）房屋自有部分由业主或使用人负责维修；
（二）毗连部分，由毗连部分的业主共同负责维修；
（三）建筑物本体共有部分，由该建筑物所有业主共同负责维修；
（四）物业管理区域内共有设施、设备、场地，由全体业主共同负责维修；
（五）房屋及附属设施影响市容，危及毗邻房屋安全及公共安全的，由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的，经业主大会同意后，由物业服务企业进行维修，其费用由业主或使用人承担。
第五十三条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，并按有关规定办理手续，所获得的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。其收益和使用情况应当在物业管理区域内公示。
第五十四条 住宅专项维修资金的筹集、使用和管理按照《吉安市住宅专项维修资金管理办法》的规定执行。
第七章 物业管理服务收费
第五十五条 物业管理服务收费必须遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则。
第五十六条 物业管理服务收费包括下列项目：
(一)公共性服务收费。主要用于物业管理区域内的房屋建筑管理、共用部位共用设施设备的日常养护和维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等具有公共性的服务，应在物业服务合同或前期物业服务合同中约定。
(二)专项服务收费。主要包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行所需的费用。该项收费由物业服务企业按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理、公平分摊，并定期公布。
(三)特约服务收费。主要包括代办性服务、特约服务和多种经营服务，其收费由业主和物业服务企业协商议定。
物业服务企业应当在签订物业服务合同30日内将各项收费标准报市物价行政主管部门备案，同时将服务项目、服务范围、服务标准以及收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。每年第一季度，物业服务企业应当向全体业主（业主委员会）提交公布上年度服务收支情况说明及帐目。
业主委员会（业主）有权随时查阅本物业管理区域内的物业服务企业收费、支出帐目，并可提出质询和建议，物业服务企业应积极配合，不得拒绝。
第五十七条 物业管理公共性服务费用主要由如下项目构成：
(一)管理、服务和维修人员工资和按规定提取的福利费及社保基金等；
(二)共用部位，共用设施、设备日常运行维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费；
(三)绿化养护费；
(四)公共环境清洁卫生费；
(五)安全秩序维护费；
(六)办公费；
(七)直接用于所管物业发生的固定资产折旧费；
(八)法定税金；
(九)经业主大会同意的其他费用；
(十)合理利润（普通住宅不超过10%，写字楼、商铺、大型市场、高级公寓和别墅不超过15%）。
第五十八条 物业服务收费按产权建筑面积按月计收（建筑面积的确定按本办法第十九条第三款的规定执行）。经物业服务企业与业主、使用人共同约定，可以预收，除业主、使用人自愿外，一次最多可预收3个月的费用。
第五十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
供水、供电、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用，也不得因物业服务企业拒绝代收代缴费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。
第六十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未经业主、主业大会或业主委员会委托，物业服务企业自行提供服务的，业主和使用人有权拒付。
第八章 法律责任
第六十一条 违反本办法的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房地产行政行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处10万元以下的罚款。
第六十二条 物业服务企业在服务合同期限内因经营不善或其他原因要求撤出小区物业管理，必须征得开发建设单位或业主委员会书面同意，并提前两个月在小区内进行公告，同时告知社区居委会。未经同意擅自撤出的，由房地产行政主管部门依法予以处罚。
第六十三条 有下列情形之一的，由房地产行政主管部门予以处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理的，或以欺骗手段取得资质证书的；
（二）转让或者出租、挂靠、外借物业服务企业资质证书的；
（三）未经业主大会上同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的；
（四）开发建设单位或者物业服务企业擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
（五）开发建设单位或者物业服务企业不按规定移交有关资料的；
（六）挪用住宅专项维修资金的；
（七）物业服务企业不履行服务责任并造成恶劣影响的；
（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（九）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的。
第六十四条 开发建设单位不按规定配置物业管理用房或者提供的物业管理用房不符合使用要求的，由房地产行政的主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。
第六十五条 业主或使用人不按物业服务合同交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业可按欠缴金额3‰以下的比例加收违约金，但最高不得超过标的的20%。经催收仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
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